Gayrimenkul hukukunda kiracıyı tahliye etmenin en hızlı ve kesin yollarından ikisi; bir kira dönemi içinde kirayı iki kez geç ödemek (İki Haklı İhtar) ve geçerli bir “Tahliye Taahhütnamesi”ne sahip olmaktır. Mülk sahipleri, kiracılarını keyfi olarak çıkaramazlar; ancak kiracı yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa veya çıkacağını yazılı olarak beyan etmişse, tahliye yolu açılır. İzmir’de artan kira uyuşmazlıklarında, bu iki yöntem sıkça kullanılmaktadır. Ancak her iki yolun da çok sıkı şekil şartları vardır. Yanlış çekilen bir ihtarname veya tarihi hatalı bir taahhütname, davanın reddedilmesine neden olabilir. Mertcan Turan Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukukundaki teknik detaylara hakimiyetiyle mülk sahiplerinin haklarını korumaktadır.
“İki Haklı İhtar” nedeniyle tahliye davası açabilmek için, kiracının aynı kira yılı içerisinde (örneğin 1 Ocak – 31 Aralık arası) kirasını iki farklı ayda geciktirmesi gerekir. Her gecikme için noterden ayrı ayrı ihtarname çekilmeli ve bu ihtarlarda ödenmeyen ay belirtilmelidir. Eğer kiracı ihtarı aldıktan sonra ödeme yapsa bile, “haklı ihtar” oluşmuş sayılır. İki haklı ihtar oluştuktan sonra, kira döneminin bitiminde 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu süreçte sürelerin takibi çok önemlidir. Süre kaçırılırsa, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
“Tahliye Taahhütnamesi” ise en güçlü tahliye silahıdır. Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağını kayıtsız şartsız taahhüt ederse, o tarih geldiğinde icra yoluyla tahliye edilebilir. Ancak taahhütnamenin geçerli olması için, kira sözleşmesinden “sonraki” bir tarihte imzalanmış olması şarttır. Sözleşme ile aynı gün alınan (baskı altında alınan) taahhütnameler geçersizdir. Yargıtay, boş kağıda imza atılarak sonradan doldurulan taahhütnameleri dahi, “imza atan içeriğini kabul etmiştir” diyerek geçerli saymaktadır. Ancak taahhütnamenin tanzim ve tahliye tarihleri konusundaki çelişkiler, itiraz konusu olabilir.
Kiracı tahliyeleri, bazen kentsel dönüşüm süreçleriyle de kesişir. Riskli yapı kararı alınan bir binada, kiracının tahliyesi 6306 sayılı Kanun kapsamında daha hızlı gerçekleşir ve kiracıya taşınma yardımı yapılır. Bu süreçte İmar Avukatı desteği almak, binanın yıkım ve yeniden yapım sürecini hızlandırır. Kira hukuku, basit gibi görünen ancak usul hatalarını affetmeyen bir alandır. Taşınmazınızı en kısa sürede geri almak için İzmir Gayrimenkul Avukatı danışmanlığı şarttır.
